L'investissement immobilier couvre une série beaucoup plus large de véhicules d'investissement que la plupart des individus ne le suggèrent. Ce ramollissement cérébral va de la stratégie très inactive sur à acquérir des actions liées à l'immobilier sur une bourse publique, à investir dans des fiducies de placement immobilier ( FPI ) ou même à investir dans des transactions par l'intermédiaire d'une plateforme de crowdfunding immobilier, à l'approche plus active de l'achat de propriétés individuelles. directement - soit pour les aliéner à profit, soit pour les louer pour un agio stable. Contrairement à la majeure partie de la sagesse habituelle et à de multiples livres et cours sur l'immobilier, investir dans des propriétés locatives ne se trouve pas être une solution vers un intérêt détaché. En fait, il s'agit de l'une des galbes d'investissement immobilier les plus actives et les plus chronophages dans lesquelles vous pouvez vous laisser tourner.
Dans les prison qui accompagnent, nous aborderons les bases de l'investissement dans des qualités locatives, même des un perçu de la chose de trouver une propriété locative permanent et d'obtenir un financement pour celle-ci, ce capable de être impliqué dans l'exploitation et l'entretien de la propriété, et les atouts de référence et effets secondaires de tels placements. Nous mettons à votre disposition aussi une vision d'investissement immobilier susceptible de aider d'alternative possible, si vous avez que le process d'investissement direct dans des facultés locatives ne vous motive pas.
Investissement immobilier à gains — Investir dans la location
Bien que vous avez mis la main sur plusieurs façons d'engager directement dans l'immobilier, à des fins de basique, nous pouvons diviser les approches d'investissement en deux catégories parmi les plus grandes : investir dans un bien pour potentiellement le solder rapidement avec un profit, et installer un bien sur le long terme. et le louer. Un avantage potentiel d'acheter dans une location est qu'il peut se vanter de proposer 2 sortes de rapport. Premièrement, cela peut procurer une appréciation à long terme, si la valeur de la propriété augmente tôt ou tard et à cause des améliorations apportées par le propriétaire, et à mesure que le propriétaire augmente la apanage de la propriété en remboursant l'hypothèque. Deuxièmement, le propriétaire a entre autres la capacité de faire réaliser rapport fixe sous l'apparence de flux de pécule positifs sur l'investissement - pris en louant la propriété aux vacanciers pour des paiements mensuels qui dépassent les dépenses mensuelles globales du propriétaire pour nourrir la propriété.
Si un investisseur peut avoir un financement attractif pour certifier un bien locatif qui génère des flux de trésorerie positifs dans un marché levant - et si l'investisseur est prêt à prendre sur soi la responsabilité de gérer le bien ( ou de travailler avec une entreprise de gestion immobilière ) - à ce moment-là la location l'investissement immobilier peut être une méthode d'investissement immobilier viable. Bien assuré, comme pour tout investissement, mieux vaut admettre que l'investissement immobilier locatif entraîne un risque de perte et qu'il n’existe aucune couveture de retour.
Stratégie d'investissement en immobilier locatif
Pour trouver si un investissement locatif peut marcher pour vous, vous devez d'abord implanter une estimation éclairée du retour sur coût ( ROI ) que le bien a vocation à faire. Pour de multiples types d'argent, vous pouvez définir le come back sur coût en sachant un procédé simple : les gains moins le coût, sur le prix. Dans la situation d'un investissement en actions, par exemple, si vous payez trente mille euro pour des sessions d'une société et vendez vos actions par la suite pour 12 000 euros, vous avez effectué un retour sur prix de 20 %. Il s'agit d'un gain juste de 2 000 euro, sur le tarifs d'achat de départ de 15 000 euros, ce qui vous apporte un retour sur investissement de 20 %. En réalité, le calcul du ROI pourrait être plus dur que cela, car vous devrez considérer des coûts comme les taxes sur les plus-values sur votre vente d'actions et les coûts de courtage que vous avez engagés durant de l'achat et de la vente de vos actions.
Mais les choses se compliquent encore alors que vous essayez de bien connaître le potentiel de retour sur investissement auparavant d'acheter dans une propriété locative, car de nombreuses variables peuvent mortifier conjointement le potentiel de agio et les dépenses de la propriété. Pour définir le grand retour sur investissement possible d'une propriété à revenus, vous aurez à faire des évaluation ( sur la base des données historiques disponibles ) sur les ratio de location du marché, les pourcentage d'inoccupation de caractéristiques similaires dans la région, les dépenses communes pour l'entretien et l'exploitation de la propriété, et d'autres variables qui peuvent être modifié à tout moment. Et gardez à la tête, comme indiqué précédemment, les placements immobiliers locatifs incluent un risque de perte bien autre type d'investissement, et les rendements ne peuvent jamais être garantis.
Comment définir une très bonne propriété locative
De différents critères devront être ingéré en compte dans votre recherche d'un bien locatif dans lequel choisir. si vous cherchez d'un immeuble locatif qui demande résidence, comme aussi une maison unifamiliale ou un petit difficile d'appartements, vous voudrez cependant fixer votre recherche dans des quartiers avec des maisons dont la valeur s'apprécie, des ratio de brigandage bas, des données d'emploi solides et des établissements scolaires. Mais en endurant que vous ayez limité votre recherche d'investissements locatifs découvrez d'avantages à une zone éclaircissement ou même à huit ou 9 caractéristiques précis, vous devez dans ce cas effectuer quatre ou cinq calculs basique pour commencer à avoir une meilleure conception de l'efficience de ces caractéristiques à déclencher des gains pour vous. Votre principe, bien entendu, sera très vraisemblablement de chercher une propriété locative qui génère des flux de monnaie positifs - où les loyers et tout autre revenu que vous gagnez sur la propriété sont supérieurs à toutes les dépenses, y compris votre versement hypothécaire, les frais de gestion immobilière, la propriété impôts ( calculées mensuellement ), interventions, assurances, etc.
considérez que vous deviez acquérir un complexe d'appartements de 4 biens pour 300 000 euro et que vous ayez toléré un versement hypothécaire de 1 900 euro ( qui comprenait les taxes foncières saisies, payées par la entreprise de prêts hypothécaires ). Vous avez par la suite entrepris une société de gestion immobilière pour 150 euros pour maîtriser la sélection des vacanciers et maîtriser les soucis de réparation et d'entretien. Supposons par la même occasion que les réfections d'entretien continus tels que l’agencement paysager de la maison vous coûtent 200 € en plus et que les coûts dont vous êtes représentant sur la propriété, comme quelques des services publics et la certification des biens, coûtent 500 € en sus. Vos coûts finis s'élèvent dans ce cas à deux 750 euro par semaine. en dernier lieu, supposons que vous pouvez chiffrer 800 euro par individu et que les 4 unités sont louées. Cela vous donne un rente brut de 3 200 € – un rente d'exploitation défini de 450 euros par semaine. Une autre façon de définir si un bien locatif peut être constant pour vous est d'utiliser la banale routine du 1 %. Cette directrice vous offre la possibilité de se servir une estimation de votre compte revue sur un bien locatif et de le diviser par le tarifs d'achat - et il fait valoir que si ce nombre est de l'ordre de 1%, à ce moment-là vous pourriez avoir un bon bien locatif.
En en intégrant notre exemple plus avant, si le tarifs d'achat était de 300000 € et que le dividende revue apprécié était de 3 200 euros ( en accordant qu'il n'y ait pas de postes vacants au cours de la période ), cela vous donnerait un profitabilité au moins égale à 1%, 1, 06% bien sur. Cependant, ces calculs sont de plus en plus compliqués et nécessitent de tenir compte plus de variables. Dans l'exemple imaginaire que nous avons utilisé ici, vous aurez à par contre entre autres intégrer un niveau d'inoccupation de 5 % dans votre évaluation, car il s'agit du ratio d'inoccupation basique pour des valeurs similaires dans la région. Cela ferait passer votre estimation de intérêt annualisé de 38 400 € ( 3 200 euros par quinzaine fois 12 mois ) à 36 480 euro – pour refléter une baisse de 5 % du agio du fait d'un poste vague. Maintenant, votre évaluation de gain mensuel pourrait être de 3 040 euro, soit à peu près 1 % de votre prix d'achat et, pour cette raison, une offre potentiellement tenace. retrouvez à l'esprit qu'il s'agit d'un exemple purement raccourci et que les alternatives possibles peuvent remiser de l'exemple épais.
Acheter des propriétés locatives
L'un des aspects les plus compliqués de l'achat d'un bien locatif est de élever une liste complète de toutes les frais. Le fait de ne pas tenir compte d'une seule dépenses initiale ou d'une consommation permanente peut vous entraîner à une estimation inexacte du niveau de prix et du potentiel de dividende de votre propriété. Cette optique de frais est coûteuse en temps et comprend les rémunération d'agent/courtier pour l'acquisition de la propriété, les frais hypothécaires, le nettoyage et l'entretien, les réparations, les services publics, les mutuelles, la publicité pour les vacanciers, les avantages hypothécaires, la gestion immobilière, votre temps et vos frais de déplacement vers et pendant la propriété, les taxes et la préparation de la déclaration de gains, les frais juridiques, les charges de remplacement des appareils électroménagers, etc. Il est extrêmement difficile ou alors impossible d'évaluer brusque toutes les dépenses que votre bien locatif peut nécessiter. Pour cette raison, quand vous calculez la capacité de gain d'une propriété, il est impératif de réunir tant d'informations qu'il est possible sur la propriété et les qualités identiques dans la région. Il est de surcroit conseillé de troubler par stocks de modération dans vos calculs – en tenant compte d'un niveau supplémentaire de dépenses pour les coûts imprévus.